Рассмотрим основные критерии, которыми этот вид кредитов отличается от других банковских продуктов:
- Сниженная процентная ставка. Коммерческие объекты обычно имеют высокую ликвидность, поэтому банк уверен в возврате средств, даже если кредитор не вернет займ. Они выдают Деньги под меньшие годовые проценты. Заемщик может сэкономить на обслуживании долга. Более высокий процент берут МФО, но они предъявляют меньшие требования к заемщику.
- Большая сумма кредита. Максимальный размер займа ограничен рыночной стоимостью предоставляемого в залог объекта. Его цену определяют эксперты банка или независимой организации. Но по договору клиент может получить от 50 до 80% от реальной цены. Некоторые банки дают до 90%, но при этом тщательно проверяют платежеспособность клиента. Такие займы выгодно использовать бизнесу для инвестиций, рефинансирования, пополнения оборотных средств.
- Большой срок действия договора. В отличие от краткосрочных потребительских займов или кредитов для пополнения оборотных средств, в этом случае финансовая организация может заключить договор на срок до 30 лет. За счет этого заемщик может рассчитать комфортную для себя ежемесячную финансовую нагрузку и не допустить просрочек. Но при этом он получит достаточно денег, чтобы реализовать большой проект или вложиться в развитие собственного дела. Чаще всего такие кредиты можно погашать досрочно с пересчетом процентов и без дополнительных финансовых санкций.
- Нецелевое использование денег. Кредитные организации не требуют указания цели, на которую тот берет займ. Полученные средства можно использовать в личных целях, направить их в коммерческую деятельность, рефинансировать другие займы. Это предложение доступно и частным лицам, и ИП, и компаниям.
- Сокращение финансовой нагрузки. Так как залоговые кредиты с обеспечением коммерческой недвижимостью выдают под меньшие проценты, с их помощью можно рефинансировать дорогие потребительские беззалоговые займы или договора в МФО. Размер ежемесячных платежей сократится за счет уменьшенных процентных ставок и большего срока действия договора.
- Минимальные проверки заемщиков. Так как займ обеспечен залогом, банки не боятся выдавать деньги клиентам с низким доходом, без официального трудоустройства, молодым компаниям или ИП, которые только начали свою деятельность. Если по каким-то причинам они не смогут вернуть средства, кредитная организация вернет свои средства за счет продажи недвижимости.
- Безопасность сделки. Этот вид кредитования относится к ипотечным и регулируется законом 102–ФЗ. Обратить взыскание на залоговое имущество можно только с соблюдением этого нормативно-правового акта. Заемщик может быть уверен в сохранности своих активов, если он вовремя вносит платежи и своевременно вернул долг.
Займ под залог коммерческой недвижимости — удобный инструмент, которым могут пользоваться частные лица и бизнес для любых целей. Его плюсами являются сравнительно невысокая ставка, большие сроки действия и суммы. Однако для получения средств необходимо, чтобы у заявителя была ликвидная и правильно оформленная собственность.
Разница между займом по залог коммерческой и жилой недвижимости
Этот вид кредитования похож на займы, которые банки выдают под залог жилых объектов. Рассмотрим особенности каждого из вариантов в таблице.
| Жилая | Коммерческая |
| Предметом залога может быть квартира или дом, таунхаус, апартаменты или другой объект, который согласно действующему законодательству может быть жильем. | Для обеспечения займа подходят любые объекты, которые можно использовать для бизнеса. Например, офис, склад, магазин. цех, земельный участок для коммерции. |
| Ввиду высокой ликвидности банки предлагают небольшую процентную ставку по таким займам. В зависимости от кредитного учреждения они начинаются от 8% годовых. | Ликвидность у таких объектов ниже, так как спрос может падать в периоды кризиса. Цена зависит от расположения и удобства использования в коммерческой деятельности. Процентная ставка по такому займу может быть выше. |
| Жилье всегда пользуется популярностью на рынке, поэтому финансовые компании готовы выдать до 80–90% от ее рыночной стоимости. | Ввиду определенных сложностей при продаже коммерческой недвижимости банки обычно выдают от 50 до 70% от фактической цены. |
| Кредит выдают на 10–30 лет, особенно если клиент приобретает жилье первый раз и для себя. | Срок кредитования составляет от 10 до 15 лет. Некоторые банки готовы выдать только краткосрочный займ. |
| В случае невозврата долга, который обеспечен единственным жилищем, заемщик рискует лишиться его и оказаться на улице. Мораторий на изъятие в этом случае не действует. | В случае невозврата заемщик лишится имущества, но у него останется жилье. Это менее рискованный вариант в сравнении с кредитованием под свою квартиру или дом. |
Какую недвижимость можно использовать в качестве залога
Кредитные учреждения готовы рассмотреть различные варианты активов, которые компания предоставляет в качестве обеспечения. К ним относятся:
- Отдельные офисы и офисные здания. Наиболее ликвидные объекты, под которые легко получить кредит. Рыночная стоимость и размер займа зависит от класса объекта и его расположения. При принятии решения банк оценивает спрос на подобные помещения среди бизнесменов с учетом рыночной ситуации.
- Торговые помещения. К ним относятся небольшие магазины, крупные супермаркеты, торговые и торгово-развлекательные центры. Это ликвидное имущество, особенно если расположено в районе с высокой посещаемостью людей. Однако при выдаче банк может проверить спрос на аренду, чтобы определить цену объекта.
- Цеха и склады. При принятии решения о возможности кредитования и сумме займа банк определяет цену самого объекта с учетом прилегающей инфраструктуры. Склады с хорошими подъездными путями и оборудованием для перемещения грузов будут более привлекательным предметом залога.
- Отели, гостиницы. При их принятии в залог банк учитывает популярность недвижимости, количество гостей, прибыльность бизнеса. Чаще такие объекты используют для получения долгосрочных займов на развитие бизнеса.
- Помещения свободного назначения. К ним относят недвижимость, в которой можно открыть свое дело после небольшого ремонта. Например, выделенные из жилого фонда бывшие квартиры, маленькие офисы, магазины и дома, кафе и рестораны. На цену и ликвидность сильно влияют расположение и проходимость людей. Опираясь на эти характеристики банк принимает решение о сумме займа.
Кроме того, предметом залога может быть участок земли, который предназначен для коммерческого использования, ведения сельского хозяйства, строительства (не ИЖС). Эта недвижимость должна быть правильно оформлена и внесена в Кадастр.
Для каких целей можно брать займ под залог коммерческой недвижимости
Этот банковский продукт подходит для любых задач, так как финансовые организации не требуют отчета об использовании полученных средств.
Чаще всего займы под залог коммерческой недвижимости берут для решения таких задач:
- Пополнение оборотных средств — полученные деньги пойдут на приобретение товара или сырья для производства, посевного материала или расходников. Эти кредиты подходят для компаний, которые работают сезонно. Например, фермеров, санаториев на курортах и т.п. В отличие от овердрафта или обычного кредита таким образом можно получить большую сумму под меньшие проценты.
- Расширение бизнеса. Крупного займа будет достаточно для расширения торговой сети, закупки нового оборудования, открытия филиала в другом регионе, модернизации бизнес-процессов. Кредит можно отдавать в течение многих лет, что снижает ежемесячную финансовую нагрузку.
- Покупка другой недвижимости. Кредит часто применяют для того, чтобы увеличить количество активов компании без сокращения оборотных средств. Займ можно использовать как вложение в покупку новых зданий и сооружений, а возвращать его с получаемой прибыли.
- Рефинансирование. Благодаря низким процентным ставкам и большому сроку займа полученными деньгами можно погасить другие долги физических лиц или бизнеса. Ежемесячные платежи уменьшатся, что позволит свободнее распоряжаться доходом.
- Антикризисное финансирование. Займ может понадобится в период кризиса, когда компания испытывает трудности с реализацией продукции или страдает от кассовых разрывов. Например, из-за сезонного падения спроса или роста дебиторской задолженности. Кредит поможет пережить это время и продолжить работу.
- Инвестирование. Кредитные средства можно вложить в прибыльные ценные бумаги или другие активы. При этом нужно тщательно рассчитать поступления. Они должны быть больше затрат на процентную ставку, иначе такая инвестиция будет убыточной.
- Выкуп и поглощение. Срочный крупный займ с обеспечением коммерческой недвижимостью может понадобится для покупки доли у других участников компании, а также для приобретения конкурентов. Благодаря быстроте оформления заемщик может быстро закрыть сделку, а вернуть долг в течение нескольких лет за счет прибыли.
