Займы под залог доли в квартире

В отличие от займов под залог другого имущества в качестве обеспечения, кредитование под долю в квартире имеет несколько нюансов:

1. Стоимость части имущества ниже цены всей недвижимости, даже если посчитать только часть одного собственника. Следовательно, и сумма займа будет меньшей. Для оценки банк привлекает эксперта, который учитывает состояние жилья, его расположение, спрос и другие факторы. Кроме того, на цену могут повлиять юридические факторы.
2. При оформлении займа под долю в квартире в случае невозврата банк не может получить доступ к объекту и свободно реализовать его для возмещения ущерба. Процесс взыскания существенно затягивается и усложняется. Эти риски финансово-кредитные организации компенсируют большими процентами и дополнительными платежами, а также меньшей суммой, которую они соглашаются выдать заявителю.
3. Обслуживание такого кредита обойдется дороже, чем выплаты по займам других типов. Перед обращением в банк нужно определить свои финансовые возможности и способность вернуть долг. Если дохода не хватит, лучше воспользоваться другими вариантами. Например, продать свою часть и приобрести меньшее жилье или предоставить другой залог.
4. Если хотя бы часть квартиры заложена, продать недвижимость даже при согласовании с банком будет сложнее. Покупатели несут повышенные риски, из-за чего снижается ликвидность объекта. В некоторых случаях суммы, вырученной с продажи, не хватит для закрытия тела займа с накопившимися процентами.
5. При невозврате долга заемщик гарантированно лишается своей собственности. Ее реализуют в судебном порядке согласно установленной процедуре. При этом пострадает и другой владелец, если не сможет выкупить часть и ему придется договариваться с новым владельцем.
6. Продать свою часть недвижимости не получится до выплаты займа. Во-первых, мало кто из покупателей соглашается выкупать часть объекта. Во-вторых, на квартиру будет наложено обременение, зафиксированное в Реестре. Реализовать долю можно только после согласования с банком. При этом сначала вырученная сумма пойдет на погашение задолженности, а продавец получит только остаток.
7. Если недвижимость находится в общей совместной собственности нескольких человек, один из них не сможет ее заложить. В этом случае договором не выделены доли каждого, следовательно разделить имущество можно только в судебном порядке. Если другие владельцы не согласны с оформлением займа, заключить договор не получится.
8. По займу под залог части квартиры заявитель получит сравнительно маленькую сумму. Это связано с меньшей оценкой доли и высокими рисками для банка, из-за которых он дает от 50 до 70% от реальной рыночной стоимости актива на рынке.
9. Банк может указать в договоре невыгодные условия для заемщика. Чаще всего речь идет о досрочном погашении взятого кредита. Если должник вносит деньги до окончания срока соглашения, ему придется платить дополнительные штрафы и пени. Во избежание этого нужно пользоваться услугами проверенных финансовых организаций и тщательно изучать условия кредитного соглашения.

Кроме того, в этой сфере распространены мошеннические схемы, направленные на незаконное завладение жильем. Чтобы не попасть в руки злоумышленников, не стоит пользоваться услугами частных заемщиков и избегать сделок без оформления у нотариуса.

Юридические особенности оформления кредита

Займы под залог доли в квартире относятся к рисковым продуктам, так как в случае невозврата долга банку сложнее реализовать залоговое имущество. Кроме того, существуют юридические препятствия оформления таких договоров, предусмотренные Гражданским кодексом и законами о защите прав несовершеннолетних.

Оформлять кредит под залог части недвижимости можно, если заявитель владеет выделенной долей имущества и в его состав входит хотя бы одна жилая комната. При этом он может самостоятельно распоряжаться своей собственностью, не спрашивая разрешения у других владельцев.

Но в некоторых случаях договор на приобретение жилья оформлен таким образом, что не предусматривает четкого выделения долей. В этом случае получать кредит можно только совместно с другими собственниками или сначала через суд выделить долю с указанием процента владения.

Так как законодательство запрещает лишать детей единственного жилья, банк не оформит займ под залог доли в квартире, если в ней прописаны несовершеннолетние. Перед подачей заявки в кредитное учреждение необходимо предоставить ребенку равноценное жилье и получить согласие органов опеки и попечительства. В противном случае кредитный комитет не будет рассматривать заявление.

При этом закон не запрещает оформлять займ под залог части недвижимости, если она является единственным жильем. Квартира становится залоговым имуществом, поэтому в случае невозврата средств банк может изъять ее и реализовать. В этом случае не действует запрет на включение единственного жилища в конкурсную массу, как при банкротстве.

Какие документы нужны для оформления займа

Для подачи заявления в банк необходимо предоставить такие документы:

• Паспорт заемщика. Финансовым компаниям для установления личности нужен общегражданский паспорт. Клиентом может быть только гражданин РФ. Минимальный возраст зависит от условий конкретной компании.
• Свидетельство на объект залога. Предоставляется договор купли-продажи или иной документ, где указана выделенная доля, а также выписка из Реестра недвижимости. Также понадобится технический паспорт.
• Выписка из домовой книги. Она подтверждает отсутствие несовершеннолетних, прописанных в квартире.
• Справки об отсутствии обременений на предмете залога.

Также в процессе оформления специалисты делают оценку, а клиент собирает документы, которые подтверждают его трудоустройство и уровень дохода. В некоторых случаях займ могут выдать и безработному, который не может предоставить справку 2–НДФЛ или заменяющий ее документ.

Перед подписанием договора следует тщательно изучить его условия, воспользовавшись помощью юриста. Это поможет убедиться в прозрачности сделки и отсутствии скрытых условий, которые сильно увеличивают задолженность или иным способом ущемляют права заемщика.