Как снизить процентную ставку по ипотеке: все способы

При покупке недвижимости в ипотеку человек неизбежно сталкивается с необходимостью планировать свои доходы на годы вперед. В условиях нестабильной экономики сложно предугадать платежеспособность гражданина спустя десятки лет. Одна из возможностей подстраховки — снижение ставки по ипотеке.

В статье мы рассмотрим способы уменьшить процентную ставку по ипотеке, как снизить проценты при оформлении ипотечного кредита и при действующей ипотеке, что делать при отказе банка.

Можно ли снизить процент по ипотеке: что говорит закон

В нормативно-правовой базе отсутствует специальный порядок снижения ставки по ипотеке. Взаимодействие сторон регулируется Федеральным законом №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющим условия ипотечного договора и порядок регистрации права собственности на заложенное имущество.

В соответствии с действующим законодательством заявитель вправе инициировать пересмотр условий кредитного договора. Сюда входит и пересмотр процентной ставки в случае изменения финансового положения заемщика или снижения ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации. Окончательное решение о предоставлении льгот в компетенции кредитора. Он оценивает собственные риски и проверяет клиента на соответствие требованиям.

Одностороннее изменение банком условий ипотечного договора, в том числе тех, которые приводят к повышению процентной ставки сверх установленного размера, является неправомерным. Если заемщик не согласен с порядком начисления процентов, то он вправе направить банку претензию. При отклонении претензии заемщик имеет право обратиться в судебные инстанции, руководствуясь нормами законодательства о защите прав потребителей, которые также распространяются и на банковские услуги.

Способы уменьшить ставку по ипотеке в процессе оформления

Задача заемщика — заключить ипотечный договор на максимально выгодных для себя условиях. Для этого он может использовать все доступные правовые механизмы.

Как снизить процент по ипотеке до оформления договора:

1. Выбор кредитной организации. Банк должен быть достаточно надежным, но не стоит останавливаться на крупных и известных, условия в них часто хуже и менее выгодны для клиента.
2. Оформлять ипотечный кредит в банке-эмитенте зарплатной карты. Если заемщик получает зарплату в определенном месте, то ипотечный кредит рекомендуется брать там же. Банки часто предоставляют льготные условия кредитования своим зарплатным клиентам, в их числе снижение процентных ставок.
3. Оформление страхового полиса. Страхование носит добровольный характер. Но наличие полиса, который покрывает риски, связанные с залоговым имуществом, а также риски, связанные со здоровьем и жизнью заемщика, может привести к снижению ипотечной ставки до 4% по сравнению с первоначальными условиями.
4. Выбор в пользу новостроек. Ипотечное кредитование объектов первичного жилого фонда характеризуется более выгодными условиями по сравнению с кредитованием объектов вторичного рынка или индивидуального жилищного строительства. Процентные ставки по кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке, а также частных домов часто слишком высоки.
5. Увеличить первоначальный взнос. Это не предполагает изменение процентной ставки, но может существенно уменьшить общую сумму переплаты по кредиту. В качестве дополнительных средств допускается использование средств государственной поддержки — материнского капитала или целевых субсидий для молодых семей и многодетных.
6. Безупречная кредитная история. Банки предложат более выгодные условия клиентам с высоким кредитным рейтингом. Заемщикам, которые добросовестно выполняют свои кредитные обязательства, доступны ипотечные программы с хорошими условиями.
7. Использовать залог. Ипотека — залоговый тип кредита. В качестве предмета обеспечения выступает само недвижимое имущество, автомобиль или другое жилое, а также нежилое помещение (гараж, склад, офис и т. д.). Если этот пункт присутствует в договоре, то заемщик получит скидку на ставку. Но также он должен учитывать риск утраты залогового имущества при невыполнении обязательств.

Еще один вариант — это сниженная ставка по ипотеке от застройщика. Эта программа ипотечного кредитования предусматривает совместное финансирование, в рамках которого застройщик и банк предлагают заемщику льготные условия кредитования.

Застройщики реализуют программу в двух вариантах:

• фиксация минимальной ставки на весь срок кредитования, оптимальный вариант для долгосрочной перспективы;
• предоставление льготного периода с пониженной ставкой (от 1 до 5 лет), это снижает финансовую нагрузку на заемщика на начальном этапе до ввода дома в эксплуатацию.

Рекомендуется ознакомиться с существующими программами кредитования на льготных условиях, доступными в регионе, где проживает заемщик. С учетом того, что срок кредитования может достигать нескольких десятилетий, разница даже в 1% заметна.

Кто может рассчитывать на снижение ставки по ипотеке

Выгодные условия ипотечного кредитования банки предлагают заявителям, которые четко соответствующим установленным критериям. На этапе подачи заявки на снижение процентной ставки по ипотечному кредиту способны претендовать граждане от 21 и 75 лет на момент завершения срока погашения займа. Также важно иметь стабильный, официально подтвержденный доход. Часто банки учитывают наличие непрерывного трудового стажа заемщика.

Наиболее лояльны банки при:

• наличии у заемщика ликвидного имущества (недвижимость, транспортные средства, ценные бумаги и др.);
• безупречной кредитной истории, отсутствии просроченной задолженности и судебных разбирательств;
• размере первоначального взноса более 20% от стоимости приобретаемого жилья;
• участии заемщика в зарплатном проекте банка-кредитора.

Право на получение ипотечного кредита с пониженной процентной ставкой имеют льготные категории заемщиков, в том числе военнослужащие, семьи, в которых родился второй ребенок, и молодые семьи, сельские жители. Эти категории граждан вправе претендовать на льготное ипотечное кредитование в рамках государственных программ, которые предусматривают снижение процента по ипотеке.

Как снизить процентную ставку по действующей ипотеке

Даже после подписания договора у заемщика сохраняется право на снижение ставки по действующей ипотеке. Окончательное решение принимает банк. На это влияют факт отсутствия просрочек по платежам, год, когда ипотека была оформлена, оставшаяся сумма задолженности, а также размер действующей ставки.

Способы снижения:

1. Рефинансирование. Это получение нового кредита с целью погашения существующих обязательств на более выгодных условиях. Рекомендуется обращаться в ту кредитную организацию, которая готова предложить снижение процентной ставки по ипотечному кредиту.
2. Реструктуризация. Не приводит к уменьшению процентной ставки. По согласованию с банком возможно изменение срока кредита или размера ежемесячных выплат. Если рефинансирование предполагает участие другой финансовой организации, то вероятны сопутствующие расходы — оценка объекта недвижимости, снятие/наложение обременения в банке, оплата нового страхового полиса и др.
3. Снижение процентной ставки по ипотеке через суд. Это возможно только в случае, если в кредитном договоре есть лазейки. Положительный результат вероятен только при условии, если есть явные нарушения договорных обязательств со стороны банка.
4. Внесение досрочных платежей. Это сократит общую сумму переплаты, что фактически приводит к уменьшению ставки. Заявление на досрочное погашение может быть подано как в отделении банка, так и в электронном виде через личный кабинет.
5. Снижение ставки по ипотеке при рождении ребенка. Если в семье родился третий ребенок в период с 01.01.2019 по 31.12.2023, то родители имеют право на 450 тыс. рублей от государства в качестве компенсации части ипотечных платежей. Выплата осуществляется банком-кредитором при условии заключения договора ипотечного кредитования не позднее 01.07.2024.
6. Молодые семьи (где возраст каждого из супругов не превышает 35 лет) имеют право на получение государственной поддержки в виде социальной выплаты, которая частично компенсирует затраты на приобретение жилья. Размер компенсации зависит от состава семьи и площади приобретаемого жилья. Максимум — одна треть от общей стоимости недвижимости.
7. Граждане, которые являются налоговыми резидентами РФ, могут рассчитывать на налоговый вычет. Это позволяет вернуть часть потраченной на покупку жилья суммы. Если стоимость приобретаемого жилья от 2 млн руб. и выше, то вычет составит 260 тыс. руб. Если объект куплен за 3 млн руб. и более — 390 тыс. руб.

Если заемщик обращается за пересмотром условий ипотечного договора, то банк вправе потребовать дополнительные документы. К ним относятся кредитный договор, график платежей, страховой полис и т. д. Заемщик обязан представить доказательства изменения своего финансового положения.

Например, справки, которые подтверждают ухудшение состояния здоровья, смерть члена семьи, рождение ребенка, увольнение с работы в связи с сокращением штата и прочие обстоятельства. Снизятся ли ставки по действующей ипотеке заемщику, решает банк. В редких случаях он может уменьшить процент по собственной инициативе. Например, в случае снижения ключевой ставки ЦБР.

Почему банк отказывает в снижении ипотечной ставки: что делать

Если банк отказывается пересматривать условия ипотечного кредитования, то заемщику следует установить причины отказа и предпринять необходимые действия по их устранению.

Почему банк отказывает:

• наличие просроченной задолженности по платежам;
• отсутствие документа о страховании жизни и здоровья заемщика, объекта недвижимости;
• плохая кредитная история заемщика;
• высокий уровень текущей кредитной нагрузки на момент подачи заявления.

В последнем случае рекомендуется частично или полностью погасить существующие задолженности.

Когда даже после устранения причины для отказа положительного решения нет, то рекомендуется обратиться в другие банки с заявлением о рефинансировании. Если в другой финансовой организации заявление было одобрено, то велика вероятность, что первоначальный кредитор пересмотрит условия договора.

Также можно в случае отказа в снижении процентной ставки по ипотеке подать заявление повторно через некоторое время. Предварительно нужно устранить причины, которые послужили поводом для принятия отрицательного решения.

Снижение процентной ставки по ипотечному кредиту — сложный процесс, успех которого зависит от множества факторов. В них входят финансовое состояние заемщика, соблюдение договорных условий, конъюнктура рынка ипотечного кредитования. Законодательство не обязывает банк уменьшать проценты, но заемщик имеет право подать заявление на пересмотр условий кредитования. Ему доступны различные методы для достижения результата.