Застройщики Москвы накопили рекордный объём неликвидного жилья из-за роста ипотечных ставок и падения спроса

В мае 2025 года доля не проданных объектов в построенных более года назад жилых комплексах Москвы и Подмосковья возросла на 3,5% по сравнению с предыдущим годом, составив 6% от общего предложения. Не проданные объекты в сданных более года назад зданиях уже считаются неликвидом. Объем такого предложения увеличился вдвое, до 6 тыс. единиц жилья общей стоимостью 195 млрд рублей.

В компании «Метриум» подсчитали, что в общей сложности количество нереализованного жилья во всех готовых жилых комплексах Москвы составляет 8,6 тыс. единиц на сумму 400 млрд рублей, что составляет 14% от общего объема предложения первичного рынка.

По мнению экспертов, основная причина увеличения непроданных объектов заключается в уменьшении спроса, что, в свою очередь, обусловлено общим ростом цен, отменой массовой программы ипотеки по льготным условиям и высокими процентными ставками по рыночным программам. В апреле 2025 года объем продаж в новостройках Москвы и Подмосковья снизился на 14% по сравнению с предыдущим годом, до 515,5 тыс. кв. м.

Доля нереализованных квартир может увеличиваться из-за задержек в выводе застройщиками объектов на рынок. При высоких процентных ставках по ипотеке застройщики могут либо снижать цены, либо ждать, накапливая предложение. Большинство компаний выбирают второй вариант.

Нереализованные квартиры в уже сданных домах становятся для застройщика бременем: компания тратит средства на обслуживание объектов, включая коммунальные платежи и налоги. Но все эти расходы окупаются за счет более высокой стоимости уже готовых квартир.

Реализация готовых домов оказывается менее выгодной по сравнению с продажей до ввода объекта в эксплуатацию. Снижение процентной ставки проектного финансирования до минимального уровня 0,01% возможно благодаря быстрой продаже до завершения строительства.

По данным информационной системы «Наш.Дом.РФ», к 2025 году в Москве и Подмосковье запланировано ввести в эксплуатацию 9,6 млн квадратных метров жилья, из которых продано всего 69%.

В целом по стране ситуация еще более неблагоприятная: только 55% предлагаемой в новостройках площади из 36,6 млн квадратных метров, готовящихся к сдаче в 2025 году, уже продано. Пока процентные ставки по ипотеке не снизятся и спрос не возобновится, доля не проданных лотов может достигнуть 8–10% от общего объема предложения. Разработчики, продемонстрировавшие осторожность в выводе новых проектов и накопившие резерв нереализованных активов, рискуют потерять значительную часть клиентов, количество которых уже уменьшается.

По теме: рынок жилья в новостройках показал минимум распроданности квартир за пять лет