Почему покупка квартиры у пенсионеров может быть рискованной

Покупка недвижимости у пожилого человека связана с повышенным риском признания сделки недействительной. Это объясняется как юридическими, так и социальными факторами. С возрастом у человека может ухудшаться здоровье, память, внимание и способность принимать осознанные решения. Поэтому сделки с участием граждан старшего возраста требуют повышенного контроля, дополнительных проверок и участия нотариуса.

Кроме того, пенсионеры нередко становятся жертвами давления со стороны родственников или посредников, которые убеждают их продать жильё на невыгодных условиях. В таких случаях суды часто признают сделки ничтожными, если выявляют признаки обмана или манипуляции.

Чтобы избежать подобных ситуаций, важно заранее провести юридическую и медицинскую проверку, убедиться в добровольности намерений продавца и тщательно документировать весь процесс.

Чаще всего признание сделки недействительной происходит по следующим причинам:

1. Проблемы с дееспособностью продавца. Согласно ст. 177 Гражданского кодекса РФ, сделка может быть признана недействительной, если человек не осознавал значение своих действий или не мог ими руководить. После смерти продавца наследники нередко обращаются в суд, чтобы доказать, что пенсионер не понимал сути сделки.
2. Давление со стороны родственников или третьих лиц. Ст. 179 ГК РФ защищает граждан, которые совершили сделку под угрозой, шантажом или обманом. Если будет доказано, что пенсионера вынудили продать квартиру, суд может вернуть имущество.
3. Продажа жилья с сохранением права проживания. По ст. 558 ГК РФ покупатель должен учитывать наличие зарегистрированных жильцов, которые сохраняют право проживания, даже после смены собственника. Это особенно актуально, если пенсионер прописан в квартире.
4. Оспаривание сделки после смерти. Наследники могут потребовать отмены продажи, если считают, что сделка нарушила их права или была совершена при злоупотреблении доверием.
5. Пожизненная рента или договор содержания с иждивением. Часто квартира уже передана по договору ренты, но продавец пытается её продать повторно. В этом случае покупатель фактически не становится полноправным собственником.

Реальные примеры судебных дел

Эти примеры показывают: сделки с пожилыми людьми могут быть аннулированы даже спустя годы, если есть сомнения в их осознанности или добровольности.

Как проверить продавца и квартиру перед покупкой

1. Запросите выписку из ЕГРН. На сайте rosreestr.gov.ru можно заказать расширенную выписку. В ней указаны ограничения, обременения, аресты и история переходов прав.
2. Проверьте состояние здоровья и дееспособность. Попросите нотариуса удостовериться, что продавец понимает смысл сделки. При сомнениях можно запросить справку из психоневрологического или наркологического диспансера (ПНД/НД).
3. Проверьте наличие договора ренты или завещания. Иногда пенсионеры уже оформили договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601–605 ГК РФ), но об этом не сообщают.
4. Изучите историю сделок. Проверьте, не продавалась ли квартира несколько раз за короткий срок — это признак схемы.
5. Проверьте прописанных жильцов. В паспортном столе или МФЦ запросите справку о зарегистрированных лицах. Пенсионеры нередко остаются прописанными после сделки и могут оспаривать выселение.
6. Проверка через суд и реестр доверенностей. На сайтах sudrf.ru и reestr-dover.ru можно проверить, не участвует ли продавец в судебных процессах и не выдавал ли он подозрительные доверенности.

Банк Зенит

Накопительный счет Новый горизонт Банк ЗЕНИТ

Доходность

20.5%

Срок

до 91 день

Сумма

1 — 5 млн ₽

Открыть счёт

Как себя обезопасить при сделке

• Проводите сделку у нотариуса. Нотариус фиксирует добровольность воли сторон и проверяет дееспособность.
• Используйте аккредитив или эскроу-счёт. Деньги будут переведены продавцу только после регистрации сделки.
• Пригласите врача-психиатра. Если продавцу более 80 лет — зафиксируйте медицинское заключение о вменяемости.
• Получите письменное согласие родственников. Если продавец живёт с детьми или внуками — нотариально оформленное заявление снизит риск споров.
• Запишите видеосвидетельство. При нотариальной сделке можно зафиксировать короткое видео, где продавец подтверждает, что действует добровольно и осознаёт последствия.

Типичные ошибки покупателей

1. Доверие на слово. Покупатели редко проверяют документы о состоянии здоровья продавца.
2. Покупка без участия нотариуса. Самая частая ошибка, особенно при сделках «по доверенности».
3. Отказ от проверки прописанных жильцов. Из-за этого покупатель может столкнуться с невозможностью выселить пенсионера.
4. Занижение стоимости в договоре. Некоторые покупатели пытаются сэкономить на налогах, указывая меньшую сумму. В случае спора суд опирается на указанную цену, и вернуть деньги будет сложно.

Популярные предложения по кредитам

Совкомбанк

Совкомбанк Кредит наличными

Сумма до 5 млн р

ПСК 29,63 – 36,77 % годовых

Срок до 5 лет

Оформить

Реклама ПАО «Совкомбанк»

Т-Банк

Т-Банк Рефинансирование

Сумма до 2 млн р

ПСК 29,802% — 36,595% годовых

Срок до 5 лет

Оформить

Реклама АО «ТБанк»

ВТБ

ВТБ Под залог недвижимости

ПСК 29,549–35,534%

Срок до 30 лет

Оформить

Реклама Банк ВТБ (ПАО)

Газпромбанк

Газпромбанк Универсальный

ПСК 26,852–32,900%

Срок до 5 лет

Оформить

Реклама Банк ГПБ (АО)

Все кредиты

Правовая основа

• Ст. 177 ГК РФ — определяет, что сделка может быть признана недействительной, если гражданин не осознавал значение своих действий или не мог ими руководить. Применяется в случаях, когда пенсионер страдал деменцией, был под влиянием лекарств или болезни.
• Ст. 178 ГК РФ — регулирует ситуации, когда сделка совершается под заблуждением. Например, пожилой человек мог думать, что оформляет договор займа, а не купли-продажи.
• Ст. 179 ГК РФ — описывает недействительность сделки, заключённой под воздействием обмана, угрозы, насилия или тяжёлых обстоятельств. Эта норма часто используется, когда родственники или третьи лица оказывают давление на пенсионера.
• Ст. 292 ГК РФ — защищает права членов семьи собственника. Если родственники пенсионера были прописаны в квартире, их нельзя выселить без предоставления другого жилья.
• Ст. 558 ГК РФ — требует указывать в договоре купли-продажи сведения о проживающих лицах, сохраняющих право пользования квартирой. Несоблюдение этого правила может привести к оспариванию сделки.
• Ст. 601–605 ГК РФ — регулируют договор ренты и пожизненного содержания с иждивением. Если квартира уже передана по такой схеме, её повторная продажа незаконна.
• Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — устанавливает порядок перехода прав собственности и регламентирует регистрацию сделок в Росреестре. Нарушение процедуры регистрации может стать основанием для признания сделки недействительной.

Что делать, если сделка уже совершена и появились сомнения

1. Проверить состояние регистрации. Убедитесь, что переход права собственности зарегистрирован в Росреестре.
2. Собрать доказательства добровольности сделки. Квитанции, видеофиксация, свидетельские показания — всё пригодится, если родственники продавца подадут иск.
3. Обратиться к юристу. Он поможет оценить перспективы защиты в суде и подготовить отзыв на иск.
4. Подать заявление о защите добросовестного приобретателя. Если вы не знали о нарушениях, суд может признать вас добросовестным покупателем (ст. 302 ГК РФ).

Советы юристов и риелторов

• Проверяйте каждую мелочь — возраст, здоровье, документы, регистрацию.
• Не соглашайтесь на сделки с пожилыми людьми, находящимися под опекой или доверенностью от третьих лиц без нотариального подтверждения.
• Всегда оформляйте акт передачи квартиры и фиксируйте дату подписания.
• Храните все оригиналы документов, включая медицинские справки и нотариальные заявления.