Эскроу-счет в Сбербанке: что это, как открыть в Сбере, стоимость

Большинство квартир покупаются с помощью ипотеки, и получение ее в ситуации, когда строительство даже не началось, несет большой риск для банков и покупателей. Эскроу-счет — одна из мер защиты покупателей квартир или домов. Его создание — обязанность каждого застройщика.

В статье мы рассмотрим, кому и для каких целей нужен эскроу-счет в Сбербанке, условия, способы и стоимость открытия счета, порядок работы, какие преимущества и недостатки.

Что такое счет эскроу в Сбербанке и зачем он нужен

Эскроу-счет в Сбербанке для ипотеки — специальный счет, где хранятся деньги инвестора до момента сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и передачи ему ключей от квартиры. Он направлен на минимизацию риска потери финансов в результате банкротства застройщика или невыполнения им договорных обязательств.

Покупатели обязаны вносить средства согласно графику платежей или единоразово в полном объеме. Застройщик получает доступ к ним только при выполнении условий, которые изложены в договоре. Запланированные работы должны быть завершены в срок. Банк блокирует денежные средства до окончания строительства объекта.

Покупатель не рискует своими деньгами до момента получения жилья. Даже при банкротстве банка средства на сумму до 10 млн рублей застрахованы по стандартной схеме АСВ. Банк взимает за обслуживание счета небольшую комиссию. Открытие эскроу-счета при участии в долевом строительстве является обязательным на территории России.

Общие условия и документы для открытия эскроу-счета в Сбербанке

Счет эскроу в Сбербанке для новостройки открывается только после заключения между застройщиком и покупателем договора долевого участия (ДДУ). Он обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. 

Договор счета эскроу состоит из двух частей:

1. Общие условия размещены на сайте банка. Они стандартные для всех клиентов, которые пользуются услугой.
2. Индивидуальные условия договора заполняются отдельно для каждой сделки. Они основываются на договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) и учитывают особенности каждой конкретной сделки.

Банк готов сотрудничать и с резидентами РФ, и с иностранными клиентами. Инициатором открытия может стать как продавец, так и покупатель. 

Общие условия договора счета эскроу в Сбербанке, в котором изложены основные положения и требования:

1. Стать депонентами могут как обычные граждане (физлица), так и компании/предприятия (юрлица).
2. Клиент обязан иметь открытый счет в Сбербанке за исключением случаев, когда субъекты сделки участвуют в долевом строительстве.
3. Трехсторонняя сделка, участниками которой являются банк, продавец-бенефициар и покупатель-депонент, юридически оформляется подписями всех сторон. Документ закрепляет взаимные обязательства и права.
4. Если договор оформляется в электронном виде, используется электронная цифровая подпись. Для депонента подходит простая, для бенефициара — усиленная неквалифицированная.
5. По условиям счета эскроу в Сбербанк зачисления производятся в национальной валюте. Исключение — в иностранной валюте, если депонент нерезидент РФ.
6. Если счет открывается для расчетов по договору долевого строительства, банк не взимает комиссию за открытие и обслуживание. Банковские услуги в этом случае предоставляются бесплатно.
7. Для приобретения недвижимости покупатель может использовать как собственные средства, так и заемные. Допускается кредит не только в Сбербанке, но в другой финансовой организации. Можно использовать эти денежные средства полностью или частично для оплаты стоимости жилья. 
8. Сбербанк готов открыть эскроу-счет в день, когда к ним обратился клиент, или на следующий рабочий день после того, как были представлены все необходимые документы. 
9. Банк несет ограниченную ответственность в рамках услуги. Он отвечает только за нарушение сроков проведения денежных операций, но он не может быть вовлечен в спор, который возникает между бенефициаром (продавцом) и депонентом (покупателем). 

Данное типовое соглашение — стандартное условие, на котором Сбербанк предоставляет услугу своим клиентам. Можно открывать эскроу-счета по доверенности. Заявление должно содержать информацию как о лице, которое вносит денежные средства, так и о его представителе. 

Способы и порядок открытия эскроу-счета в Сбербанке

С мая 2024 года стала доступна опция открытия счета эскроу в мобильном приложении Сбербанка. Расширение функциональности банковского приложения позволит клиентам самостоятельно проводить операции. Застройщики и покупатели могут заключать договоры удаленно.

Как открыть эскроу-счет в Сбербанке застройщику:

1. Подача заявления, в котором указываются сумма денежных средств для депонирования, стоимость недвижимости, способы перечисления денег на счет.
2. В заявлении прописываются действия финансовой организации при выполнении сторонами обязательств, порядок разрешения возможных споров, срок действия договора, основания для расторжения договора, процедура расторжения сделки, подробная информация о сторонах.
3. Депонент вносит на счет денежные средства — переводом или наличными.
4. Как только все необходимые действия будут выполнены, эскроу-счет будет открыт, а стороны должны исполнять обязательства, зафиксированные документально.

Существует два способа формирования договора — автоматически создать его в CRM-системе через API Эскроу или в приложении «Сбербанк Бизнес Онлайн». Дольщик подписывает договор эскроу в Сбербанке всего в один клик через мобильное приложение и может пополнять счет удаленно.

Существует также возможность открытия эскроу-счета в Сбербанке в ИЖС. На нем хранятся деньги заказчика до тех пор, пока строительство объекта не завершится. Он может быть уверен, что его средства находятся в безопасности пока весь объем работ не будет выполнен. Подрядчик получает гарантию того, что заказчик имеет финансы для оплаты строительства. Такая схема защищает интересы обеих сторон. Эскроу-счет в личном кабинете Сбербанка доступен всем участникам сделки. 

Как открывается эскроу-счет в Сбербанке:

• между заказчиком и подрядчиком заключается договор;
• подрядчик подписывает договор счета эскроу;
• заказчик в офисе банка открывает счет и вносит оговоренную с заказчиком сумму любым удобным способом;
• деньги блокируются до завершения строительства дома;
• если заказчик платит ипотеку, средства также зачисляются на счет по графику;
• как только обязательства по договору выполнены, банк проводит дополнительную проверку и перечисляет деньги подрядчику;
• если подрядчик не завершил строительство в срок или иным образом не выполнил условия договора, банк перечисляет средства соразмерно выполненной работе. 

Предусмотрено открытие эскроу-счета в Сбербанке при ипотеке на строительство частного жилого дома. Банк может перечислить всю сумму кредита еще до завершения строительства. Поэтому больше не нужно предоставлять дополнительное обеспечение в виде поручителей или залога другой недвижимости. Банк берет в залог земельный участок под ИЖС.

Сколько стоит открыть счет эскроу в Сбербанке

Сбербанк не взимает комиссию за открытие и обслуживание эскроу-счетов, которые используются для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. Для других задач за его открытие и обслуживание банк берет комиссию. 

Стоимость открытия эскроу-счета в Сбербанке зависит от суммы договора:

• по договорам на суммы менее 100 млн рублей — 0,7% годовых, но не менее 15 000 рублей ежеквартально;
• за прием, проверку и передачу банком платежных документов — 0,2% от суммы платежа, но не менее 5 000 рублей;
• за любые изменения по договору на обслуживание счета, кроме продления срока его действия и увеличения суммы соглашения — 2 500 рублей за каждый случай заключения дополнительного соглашения.

При этом закрытие счета и предоставление выписок по нему — бесплатные услуги.

Если бенефициар — физическое лицо, а депонент — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, комиссии оплачивает депонент.

Как работать со счетом эскроу в Сбербанке

Работа со счетом эскроу имеет свои особенности. Перед открытием необходимо уточнить условия обслуживания, внесение изменения и иные операции.

Особенности работы с эскроу-счетом в Сбербанке:

1. Пополнить эскроу-счет можно через приложение «СберБанк Онлайн», переводом из другого банка, а также с использованием ипотечных средств, средств материнского капитала или другими доступными способами.
2. Если необходимо изменить условия, нужно обратиться к застройщику. Он подготовит дополнительное соглашение и отправит его в банк. После этого покупатель получит SMS с номера 900 о том, что соглашение готово для подписания. Его можно оформить в приложении «СберБанк Онлайн» или непосредственно в офисе банка.
3. Эскроу-счет закрывается после платежа застройщику. После того как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, средства со счета будут переведены на его счет.

Выписка эскроу-счета в Сбербанке доступна в личном кабинете «Сбербанка Онлайн» в разделе «Выписки и справки» — «Выписки по счету эскроу». Также ее можно заказать в офисе банка.

Плюсы и минусы открытия эскроу-счета в Сбербанке

Открытие эскроу-счета в Сбербанке удобно не только во время участия в долевом строительстве. Его можно использовать и при работе с объектами на вторичном рынке или при возведении частного дома. 

Преимущества:

1. Финансовая безопасность. Деньги покупателя защищены до получения жилья. Даже при банкротстве банка средства застрахованы до 10 млн рублей.
2. Бесплатное открытие и обслуживание счета.
3. Возможность дистанционного оформления через систему Сбербанка.

Система имеет не только плюсы. Есть нюансы, которые могут остановить участников сделки от открытия.

Недостатки:

1. Невозможность возврата денег без расторжения договора. Средства «заморожены» до того момента, пока покупатель не получит ключи от квартиры.
2. Отсутствие процентов на депозит. Со временем инфляция может уменьшить реальную сумму.
3. Рост цен на первичное жилье из-за кредитования застройщика. Они могут переложить свои расходы на покупателей.
4. Ограничение возврата средств при банкротстве банка — до 10 млн рублей. Сверх этой суммы покупатель должен будет самостоятельно заплатить девелоперу (застройщику).

Решение об эскроу-счете следует принимать с учетом личных обстоятельств и целей. Данный инструмент позволяет сохранять денежные средства в безопасности до завершения строительства и передачи объекта покупателю. Это гарантирует, что застройщик получит причитающиеся ему деньги только после выполнения своих обязательств. Эскроу-счета Сбербанка минимизируют риски для обеих сторон сделки, повышая прозрачность и надежность процесса долевого строительства.