Эскроу-счет в Альфа-Банке: как открыть, условия, тарифы

Покупатели недвижимости на вторичном рынке либо у застройщиков на стадии строительства рискуют потерять вложенные деньги. Эскроу-счет — форма защиты сторон от несоблюдения условий коммерческого соглашения, позволяющая свести к минимуму риск, связанный с проведением сделок. 

В статье мы рассмотрим, что такое эскроу-счета и для чего они нужны, как открыть эскроу-счет в Альфа-Банке, можно ли оформить счет онлайн, в чем его преимущества и недостатки.

Что такое эскроу-счет в Альфа-Банке и зачем он нужен

С 2019 года все сделки с недостроенной недвижимостью проходят через эскроу-счета. Это защищенный банковский счет, на котором деньги дольщиков хранятся до тех пор, пока застройщик не завершит строительство. Как только последний покупатель получает ключи от квартиры, счет «размораживается», и девелопер получает свои средства. 

Но возникает вопрос: на какие деньги строит застройщик? Ответ прост: он использует банковский кредит. Эскроу-счет в Альфа-Банке — форма обеспечения денежных средств, участвующих в сделке между контрагентами. Механизм безопасного хранения денег до завершения транзакции защищает интересы обеих сторон.

Использование эскроу-счетов имеет несколько важных особенностей:

• договор нельзя разорвать произвольно, только по заранее установленным условиям;
• одностороннее расторжение договора не допускается;
• ни застройщик, ни банк не смогут получить деньги со счета, пока не будет снята блокировка;
• счета защищены страховкой на случай банкротства банка.

Если девелопер не выполнит свои обязательства, финансовая организация просто вернет деньги инвесторам. Альфа-Банк открывает счет эскроу для ипотеки, взятой для покупки квартиры в строящемся доме. Такой счет также может быть полезен юридическим лицам при слиянии компаний или проведении крупных инвестиционных проектов.

Можно ли оформить счет эскроу онлайн в Альфа-Банке

Открыть в Альфа-Банке эскроу-счет онлайн сегодня нельзя. Но оказание такой услуги планируется в ближайшем будущем. Подобный счет можно открыть через интернет при участии в ипотечной программе на ИЖС. Средства выдаются для строительства индивидуального жилого дома на участке. Пока ведутся строительные работы, участок находится в залоге у банка. 

Если участка нет, его можно купить также с помощью ипотеки на ИСЖ. В таком случае часть кредита будет использована для приобретения земли, а другая часть — для строительства дома. 

Особенности ипотечного кредита на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с использованием эскроу-счетов:

• для получения такого ипотечного кредита не требуется предоставлять дополнительное обеспечение в виде другой недвижимости или поручителей;
• ипотечные кредиты доступны в рамках всех действующих ипотечных программ;
• денежные средства заемщика находятся на банковском счету до момента ввода дома в эксплуатацию; 
• банк осуществляет контроль за целевым использованием кредитных средств на различных этапах строительства.

Для физических лиц в Альфа-Банке эскроу-счет открывается по паспорту. Открытие и обслуживание бесплатные. 

Что нужно для открытия эскроу-счета в Альфа-Банке

Если покупатель планирует приобрести жилье в ипотеку, открытие в Альфа банке эскроу-счета происходит автоматически и бесплатно в рамках кредитного договора. Никаких дополнительных шагов предпринимать не нужно. Процесс максимально упрощен. Когда застройщик — партнер банка, покупателю недвижимости не нужно предоставлять договор долевого строительства.

Если возникла потребность в самостоятельном открытии счета, необходимо определить стороны сделки и подготовить пакет документов. Когда клиент заинтересован в долевым строительстве, нужно сначала связаться с компанией-застройщиком и заключить с ней договор. Затем прийти в офис банка с паспортом и этим договором.

При покупке недвижимости у частного лица обе стороны должны прийти в отделение с паспортами. Продавец дополнительно предоставляет выписку из ЕГРН о недвижимости. Открытие счета происходит только в отделении банка.

Нужно будет заполнить несколько заявлений, бланки для которых предоставят на месте. В договоре должно быть четко указано условие перехода счета от покупателя к продавцу (от депонента к бенефициару в случае долевого строительства). После этого покупатель переводит средства на счет или вносит их наличными.

Особые условия:

1. Счет эскроу не отображается в мобильном приложении, личном кабинете или банкомате. Информацию о нем можно получить только в отделении банка.
2. Пополнить эскроу-счет в Альфа-Банке на сумму, превышающую сумму сделки, нельзя.
3. Снять средства можно только с разрешения продавца. Для этого нужно заполнить специальное заявление в отделении банка.
4. Согласно закону, строительная компания может использовать часть средств вкладчиков на авансы (до 30%) и административные расходы (до 20%). Если обязательства не будут выполнены к концу срока, компании все равно придется вернуть средства.

Когда будут выполнены все условия, продавец должен вернуться в офис. Он предоставляет подтверждающие документы (согласно условиям договора), чтобы получить свои деньги. 

Тарифы на обслуживание эскроу-счета в Альфа-Банке

Клиентов интересуют тарифы эскроу-счета в Альфа-Банке. Банк не взыскивает вознаграждение за свои услуги как эскроу-агент, включая открытие и обслуживание эскроу-счета, а также предоставление справочной информации и выписок по этому счету депоненту и бенефициару согласно ч. 5 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ.

Также банк не начисляет и не выплачивает проценты на средства, размещенные на эскроу-счете.

Как открыть счет эскроу в Альфа-Банке: инструкция 

Перед открытием счета покупатель должен выбрать подходящий объект недвижимости. После собрать и предоставить в банк документы. 

Перечень документов:

• паспорта участников сделки;
• ЕГРН или иной документ, подтверждающий право собственности на объект (предоставляет продавец);
• договор купли-продажи, зарегистрированный договор долевого участия (ДДУ) в Едином государственном реестре недвижимости или любой другой документ, который уточняет обязательства участников сделки.

Чтобы осуществлять перевод на эскроу-счет в Альфа-Банке, надо обратиться в ближайшее отделение и заполнить заявление. Бланк предоставит сотрудник банка. 

Шаги:

• подписать индивидуальные условия договора счета эскроу;
• подписать договор об открытии;
• внести деньги.

Дольщик может заключить договор эскроу сразу после подписания договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Однако перевести деньги на эскроу-счет можно только после государственной регистрации ДДУ в Росреестре.

Преимущества и недостатки эскроу-счетов

Договор в Альфа-Банке об открытии эскроу-счета защищает покупателя. Независимо от того, как будут развиваться события с приобретаемой недвижимостью, инвестор не останется в убытке — он либо вернет свои деньги, либо получит квартиру. 

Дополнительные преимущества:

• счет эскроу для инвестора не требует оплаты в отличие от аккредитивов и ячеек, которые стоят довольно дорого;
• если застройщик не сможет завершить строительство по причинам, не зависящим от него, договор будет отменен, и деньги вернутся к инвестору;
• депонент имеет право в любой момент отменить сделку и вернуть свои деньги, если это предусмотрено условиями договора;
• чтобы открыть счет эскроу и подтвердить законность сделки, требуется всего несколько документов, которые обычно предоставляет застройщик;
• счет эскроу нельзя арестовать, даже если у депонента есть задолженности по налогам, штрафам или алиментам;
• суммы до 10 млн руб. на счете застрахованы в АСВ.

Помимо преимуществ для физических лиц эскроу-счет в Альфа-Банке имеет недостатки для стороны застройщика. Нововведение привело к росту цен на недвижимость. У застройщиков пропал стимул делать скидки, поскольку он получает свои деньги только по завершении строительства. 

У застройщика появились дополнительные затраты — обслуживание счета. Это также отразилось на конечной стоимость жилья. Застройщики часто вынуждены брать кредиты в банках на сумму, находящуюся на эскроу-счете. 

Появляется еще одна статья расходов — проценты по кредиту. Погасить его застройщик сможет только после завершения строительства и получения средств с эскроу-счета.

Открытие специального счета — это надежный и безопасный способ провести сделку с недвижимостью. Банк защищает интересы обеих сторон. Он выступает гарантом, что покупатель не лишится денег, если продавец не выполнит обязательства. А продавец получит деньги после того, как передаст ключи от объекта недвижимости покупателю. Эскроу-счета Альфа-Банка полностью соответствуют требованиям российского законодательства.