Эскроу-счет: что это простыми словами, как открыть и в каких банках

К совершению крупных покупок нужно подходить ответственно. Нельзя просто довериться малознакомому человеку или неизвестной компании и перевести им деньги – так вы можете их потерять. Для соблюдения безопасности рекомендуется завести эскроу-счет для бизнеса, покупки или продажи недвижимости, других ценных объектов.

В статье мы рассмотрим, что такое эскроу-счет и зачем он нужен, как открыть и в каких банках, порядок работы со счетом эскроу, в чем его преимущества и недостатки.

Что такое эскроу-счет и для каких сделок он нужен

По своей сути это счет в банке, оформляемый для безопасности денежных расчетов при заключении какой-либо сделки (законодательство регулирует открытие таких инструментов в долевом участии при строительстве).

Одна сторона перечисляет на созданный счет активы, которые находятся в процессе депонирования («заморозки»). Второе лицо получит сумму только после выполнения условий сделки. Например, после передачи ключей от квартиры и перерегистрации права собственности.

Кроме покупки недвижимости, этот счет можно применять в таких сферах, как:

• приобретение ценных бумаг;
• продажа предприятия;
• продажа продукции в сфере интеллектуальной собственности;
• оформление мирового соглашения между сторонами судебных разбирательств.

Интересно, что по закону об эскроу на таких счетах можно «замораживать» не только деньги, но и акции, облигации. А вот недвижимость перевести на него не получится.

Стороны сделок со счетами эскроу

Одна сторона носит название депонент – она вносит денежные средства. Вторая сторона процедуры – бенефициар. Он исполняет условия договора и получает деньги. Сторона, которая замораживает активы на этом счете, – эскроу-агент.

Агент – полноправный посредник, гарант договорных отношений, контролирующий соблюдение условий соглашения. Открывать счета эскроу могут только банки.

В чем отличие счета эскроу от аккредитива и банковской ячейки: что выбрать для сделки

В российском законодательстве есть еще два полезных инструмента – банковская ячейка и аккредитив. Первая представляет собой банковский сейф, который человек берет в аренду. По требованию клиента объект может быть доступен и третьему лицу при наличии документации (например, доверенности).

Сейф подходит для сделок с недвижимым имуществом. Покупатель кладет деньги в банковскую ячейку, а после регистрации договора продавец предъявляет свидетельство о регистрации и получает денежные средства.

Аккредитив представляет собой обязательство банковской организации совершить денежный перевод в пользу получателя после выполнения им определенных условий. Этот инструмент используется в сделках, когда между сторонами нет безоговорочного доверия. Банковская организация здесь выступает в качестве посредника.

Банковский сейф требуется для наличных расчетов, тогда как эскроу – для безналичных операций. Сейф нельзя применять, если в правоотношениях участвует организация, для этого лучше воспользоваться безналичными способами расчетов. Аккредитив не допускается в правоотношениях с ДДУ, для этого предусмотрено применение счета эскроу.

Какой инструмент лучше использовать, зависит от вида сделки, особенностей расчетов между сторонами.

Как и в каких банках можно открыть счет эскроу

Договор подписывается тремя лицами – получателем, депонентом и представителем банковской организации. В долевом строительстве получателем является застройщик, который заблаговременно договаривается с банковским посредником.

В соглашении нужно указать существенные условия: особенности товара, данные сторон, срок передачи объекта или оказания услуги. Важно указать, каким образом получатель может доказать, что он выполнил условия соглашения (например, он может предъявить выписку из единого реестра после продажи квартиры).

Многих интересует, какие документы нужны для открытия эскроу-счета. Стандартный пакет документов предусматривает паспорт и заявление. От организации потребуется уставная документация.

Открывать эти продукты могут банковские организации, определенные ЦБ РФ, например: Совкомбанк, Сбербанк или ВТБ.

Порядок работы со счетом эскроу

Схема достаточно простая: стороны заключают между собой договор, после чего покупатель вносит деньги на созданный счет. Средства блокируются. После выполнения обязательств по этому договору в определенные сроки, при предъявлении соответствующих доказательств, банк проводит разблокировку счета, а продавец получает денежные средства.

По правилам, пока получатель не выполнил обязанности, деньги находятся в собственности у депонента, однако он не вправе распорядиться ими.

У агента, в свою очередь, нет права брать в качестве вознаграждения активы с этого счета, если такое условие не предусмотрено в договоре.

Эскроу и соглашения о долевом строительстве

Несколько лет назад в законодательстве появились изменения, согласно которым приобрести объект в строящемся ЖК человек может только с помощью эскроу. Деньги перечисляются девелоперу только после передачи квартиры дольщику.

Счет открывается в банковской организации, с которой сотрудничает застройщик. После регистрации ДДУ на него перечисляются деньги. После введения ЖК в эксплуатацию и получения ключей от объекта застройщик получает оплату за свои услуги.

При оформлении соглашения денежные средства застрахованы. Срок действия такой страховки завершается через три дня после оформления новых правоотношений собственности. В случае с долевым участием деньги страхуются на весь период строительных работ.

При прекращении действия разрешительного документа у банка активы переводятся на аналогичный счет другого агента.

Эскроу и приобретение недвижимых объектов

Инструмент подходит для приобретения объектов в новостройках и на вторичном рынке. Типичный пример: продавец хочет получить предоплату, так как опасается, что не получит свои деньги после передачи прав на дом. Покупатель, в свою очередь не хочет оставлять предоплату, так как боится мошенников.

В таком случае оба лица посещают банковское учреждение, открывают счет, а банк блокирует на нем деньги. После предъявления продавцом выписки об изменении собственника он получает средства.

Плюсы и минусы эскроу-счета

Среди преимуществ этого инструмента можно выделить следующее:

1. Для бенефициара это гарантия получения оплаты при условии выполнения своих обязательств. А сторона-депонент будет защищена от мошеннических действий.
2. Если одно лицо решит расторгнуть договор, происходит автоматическое закрытие счета, деньги возвращаются на банковский счет покупателя.
3. Участники могут определить перечень доказательств, которые будут засчитываться как выполнение своих обязанностей.
4. При правоотношениях в сфере ДДУ счет для депонента будет бесплатным, а средства застрахованными (лимит – 10 млн рублей).
5. На инструмент нельзя наложить арест даже при наличии у покупателя задолженностей.

Несмотря на многочисленные преимущества, есть и минусы. Со счетами эскроу работают далеко не все банки, возврат денежных средств возможен только при расторжении соглашения. Деньги на этом счету не приносят процентов, в отличие от вкладов. Наконец, с депонента берут комиссию – до 1% от стоимости сделки.

Эскроу-счет для физических лиц и организаций – это полезный инструмент для обеспечения безопасности сделки и соблюдения условий договора.