Займы под залог недвижимости

Займ под залог недвижимости для физических лиц можно оформить в нескольких финансовых организациях. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, которые мы рассмотрим подробнее.

Банки

Наиболее надежный и популярный вариант среди заемщиков с хорошей кредитной историей, официальным доходом и трудоустройством. Они дают деньги под сравнительно небольшие проценты и заключают прозрачные договоры без скрытых комиссий и платежей. Сделка оформляется строго в рамках законодательства, залоговое имущество изымается в случае невозврата займа в рамках исполнительного производства.

Какие плюсы дает обращение в банк:

• Процентные ставки от 9,9% годовых;
• Сроки выдачи средств до 20 лет;
• Возможность досрочного погашения без санкций со стороны банка.

Недостаток в том, что процедура выдачи длится до нескольких недель, служба безопасности тщательно проверяет заявителя. Недвижимость должна быть оформлена согласно законодательству, иметь высокую ликвидность и не находится в залоге по другим договорам или исполнительным производствам.

Микрофинансовые организации

Это распространенный способ получения займа под залог недвижимости, если клиент ранее допускал просрочки по другим договорам, не трудоустроен официально и не может предоставить справку 2–НДФЛ. МФО дают деньги без тщательной проверки заявителя, но под очень высокие проценты. Договор может предусматривать дополнительные санкции и штрафы, поэтому перед подписанием нужно тщательно изучить его.

В чем плюсы такого займа:

• Оформление договора занимает до 1 дня;
• Для получения денег достаточно иметь паспорт и документы на недвижимость;
• МФО не проверяет платежеспособность заемщика.

Но если взять займ под залог недвижимости в МФО, нужно быть готовым к переплате от 30% годовых и выше. Срок действия договора обычно от 1 до 3 лет. В случае просрочки очередного платежа должнику насчитывают огромные штрафы и пени, которые иногда не позволяют выкупить квартиру обратно.

Этот вариант подходит в том случае, если заявителю очень срочно нужна крупная сумма, которую он планирует отдать в течение нескольких месяцев.

Частные кредиторы

Залоговый кредит может выдать частное лицо с учетом правил Гражданского кодекса РФ. Договор оформляется между двумя сторонами и удостоверяется нотариусом. В этом случае деньги могут дать любому клиенту, если у него есть недвижимость для залога. Проверок практически не проводят. Но обслуживание такого долга будет очень дорогим.

Преимущества частного кредитования:

• Минимальные сроки заключения договора;
• Отсутствуют требования к кредитному рейтингу, доходу заемщика;
• Гибкие условия возврата займа.

Минус в том, что это наиболее рискованный способ кредитования, которым часто пользуются мошенники для незаконного завладения недвижимостью. Договора нередко содержат скрытые условия, из-за которых вернуть долг практически невозможно. Процентная ставка достигает 50% в год, не считая дополнительных комиссий и отсутствия досрочного погашения.

Более того, иногда сделку оформляют в виде договора купли-продажи, что является прямым нарушением законодательства.

Пользоваться услугами частных заемщиков крайне не рекомендуется из-за высокого риска потери имущества.

Особенности займов под залог недвижимости

Залоговое кредитование в банках и МФО отличается от потребительских кредитов или кредитных линий на пластиковых картах. Рассмотрим наиболее важные для заемщика моменты.

1. Процентная ставка. Так как при выдаче такого займа банки и МФО рискуют мало, они готовы дать деньги под меньший процент в сравнении с потребительским кредитом. Ставка в зависимости от учреждения колеблется от 9 до 35%, но полная стоимость кредита может быть выше. В большинстве случаев договора оформляют под фиксированный процент, но иногда его могут привязать к ключевой ставке Банка России. Особенно при долгосрочном кредитовании.
2. Сумма. Займы под залог недвижимости в банках ограничены в большинстве случаев только рыночной стоимостью объекта. Специалист кредитной организации определяет цену квартиры или нежилого объекта, после чего компания выдает до 80% от этой суммы. Обратите внимание, что оценщики банка чаще всего немного занижают фактическую стоимость недвижимости, что снизит максимальную сумму займа, но сделает этот займ более безопасным для банка.
3. Сроки оформления. Особенностью банковских залоговых кредитов является длительный срок действия. Компании готовы выдать займы на 15–20 лет с возможностью досрочного погашения. Благодаря этому клиент может взять кредит на стратегические цели и возвращать его постепенно, даже если его ежемесячный доход маленький. Кроме того, такие кредиты можно использовать для покупки другой недвижимости, открытия бизнеса, рефинансирования менее выгодных займов. В большинстве случаев договором не предусмотрено целевое использование средств. МФО ориентированы на краткосрочное кредитование. Они готовы выдать крупную сумму под залог квартиры или другого объекта, но на срок до 3 лет и под высокий процент. Взамен они предъявляют менее строгие требования к заявителю.
4. Характеристики недвижимости. Оформить займ в банке или МФО можно только под залог актива, который соответствует правилам компании и оформлен согласно действующему законодательству. В качестве обеспечения принимают квартиры, апартаменты, коттеджи, коммерческие объекты, участки земли и многое другое. Не может служить залогом аварийное или ветхое жилье, незаконные постройки, а также имущество, на которое уже наложено обременение по каким-либо причинам. Еще одно требование касается несовершеннолетних. Если в квартире прописаны дети до 18 лет, кредитные учреждения откажут в оформлении займа. Связано это с тем, что продать такое имущество без предоставления альтернативного жилья не получится из-за запрета органов опеки.
5. Возможные риски. Основная опасность при оформлении займа под залог недвижимости — утеря имущества в случае невозврата долга и начисленных процентов. Причем при взыскании на квартиру в залоге не действует мораторий на единственное жилье. Во избежание проблем необходимо рассчитать ежемесячную финансовую нагрузку и определить свои возможности погашать долг. Кроме того, не рекомендуется закладывать единственную жилую недвижимость. Также следует тщательно изучить, можно ли досрочно погасить займ, какие дополнительные платежи придется при этом выплачивать и как будут пересчитаны проценты. Это позволит в сложной ситуации продать жилье по согласованию с кредитором, погасить задолженность, а остальную часть забрать себе.
6. Особенности оформления. Кредитный договор оформляется согласно ГК РФ с нотариальным удостоверением и наложением обременения на недвижимость. Информация о том, что объект находится в залоге, будет вписана в реестре, поэтому совершить сделку не получится. После возврата займа обременение снимается и собственнику возвращают право распоряжаться своим имуществом.

Перед заключением договора, особенно с МФО и частными лицами, необходимо тщательно изучить договор, в том числе с привлечением профессионального юриста. Специалист в области права может обнаружить пункты, согласно которым кредитор может досрочно изъять имущество или потребовать возврата долга до указанной в соглашении даты.

Как оформить займ под залог недвижимости

Порядок оформления кредита с обеспечением в виде недвижимости существенно отличается от того, что предусмотрен для обычных займов или кредитных карт. Это связано со сложностью передачи имущества в залог.

Рассмотрим алгоритм подробнее.

1. Выбор компании-кредитора. Оптимальным вариантом будет банк, который выдает такие займы. МФО подойдет только для краткосрочных кредитов, а от услуг частного кредитора лучше отказаться. При выборе необходимо изучить процентные ставки, сроки, порядок выдачи и возврата средств, возможность досрочного погашения. Таблица компаний, представленная на нашем сайте, поможет сделать правильный выбор.
2. Предварительное одобрение. Клиент может подать заявку на займ под залог недвижимости онлайн, на сайте или в приложении банка, а также в отделении финансовой организации. Для этого ему нужно указать собственные данные, информацию о недвижимости, желаемую сумму и срок оформления договора. Кредитный комитет рассматривает эти данные и дает предварительное согласие, если актив правильно оформлен и ликвиден. Но положительное решение на заявку не гарантирует, что займ будет оформлен до конца.
3. Оценка залогового имущества. Специалист кредитной организации или приглашенный эксперт определяет стоимость недвижимости. Эту процедуру оплачивает банк или заемщик по договоренности. После этого финансовая компания соглашается выдать от 50% до 80% от ее рыночной цены. Одновременно делают запрос в ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии обременений.
4. Проверка заемщика и объекта. Если человеку подходит предлагаемая сумма, кредитор тщательно исследует потенциального клиента. Для этого он может затребовать справку 2–НДФЛ, выписку из трудовой или другие документы. МФО подходят к этому вопросу менее тщательно. Помимо этого, изучают недвижимость: чаще всего банк требует погасить все долги по коммунальным услугам и прописать несовершеннолетних в другом жилье, чтобы не усложнять процесс оформления договора.
5. Оформление соглашения. При выдаче займа под залог недвижимости составляют кредитный договор и договор залога. Перед подписанием клиенту нужно проверить правильность сумм, процентных ставок, сроков действия соглашения, условий досрочного возврата долга, порядка начисления штрафов и пеней за просрочку, обслуживание, юридические услуги.
6. Регистрация в ЕГРН. Участники сделки подают документы в Реестр недвижимости, где на него накладывают обременение. Информация о том, что объект находится в залоге, будет отображаться в выписке. До совершения этого действия деньги клиент не получит.
7. Перечисление средств. Средства зачисляют в течение 1–3 дней после подписания договора. Их перечисляют на текущий или карточный счет клиента. Выдача наличных возможна по предварительной договоренности.

МФО и частные инвесторы выдают займы по упрощенной процедуре. Но в этом случае не всегда соблюдаются требования законодательства. Например, недвижимость переоформляют договором купли-продажи или выписывают на нее доверенность. Эти действия похожи на мошеннические, кредитор может беспрепятственно завладеть недвижимостью и не дать должнику шанса вернуть займ.

Взятый кредит необходимо погашать согласно утвержденному графику. Различные кредитные компании предлагают разные варианты выплат — дифференцированными или аннуитетными платежами, только проценты или тело кредита и т.п.

После выплаты долга заемщик получает подтверждение у кредитора и может снимать обременение с объекта в ЕГРН.